事業用不動産の相談事例

最初に確認したのは、勤務する人数、応接や会議室など必要な収容人数、駐車場の必要台数、来客の有無や頻度、社員や取引先の交通手段、必要となる設備、そして札幌拠点を開設したい時期です。

この段階では、面積やエリアを無理に決める必要はありません。

実際のオフィスの使い方を確認しながら、「何が必要なのか」「何を優先するのか」を一つずつ整理していきます。

次に、札幌駅周辺、大通周辺など、それぞれのエリアの特徴や交通利便性、募集されているオフィスの傾向、賃料水準などをご説明しました。

単純に「札幌駅に近い物件」「賃料の安い物件」といった探し方をするのではなく、社員の通勤利便、来客、業務内容、働き方、将来の人員計画などを踏まえて比較します。

その結果、当初は漠然としていた候補エリアについても、「第一候補」「条件次第で検討できるエリア」「今回は優先しないエリア」という形で優先順位が見えてきました。

候補エリアとオフィスの使い方が整理できると、必要となる面積や賃料などの条件も具体的になります。

社員一人当たりの標準的な必要面積は1.5坪～2坪　(5㎡～7㎡)です。この標準面積は応接室、会議室、ユーティリティなどを含む必要な総面積です。当初の人数、増員などの可能性を検討し必要面積を決めて行きます。

ここで初めて、実際に募集されている対象面積に近い物件と照らし合わせます。

希望条件だけで物件を絞り込むのではなく、現在の札幌オフィス市場で、どのような選択肢が現実的なのかを確認しながら条件を調整しました。

条件を先に固定するのではなく、市場にある選択肢を見ながら条件を固めていくことで、検討できる物件の幅を不必要に狭めないようにします。

整理した条件をもとに複数の物件をご提案し、立地、賃料、面積、設備などを比較しました。

図面や募集条件だけでは判断しにくい部分については、実際に現地を内覧して確認します。

その結果、当初は決まっていなかった「エリア」「面積」「入居時期」「賃貸条件」が一つずつ明確になり、最終候補となる物件を選定することができました。

最終的な条件を確認し、契約手続きを経て札幌拠点を開設。

オフィスのレイアウト、内装工事、備品調達など、ご要望に応じて連携する業者のご紹介もさせていだきました。

このケースでは、行政からの進出補助金の利用も検討しました。

最初に確認するのは、移転を考えるようになった理由です。

手狭になった、使っていないスペースが多い、会議室が不足している、ランニングコストを見直したい、働き方改革の環境を向上させたい、立地により社員の採用に難がある、来客対応に不便があるなど、現在感じている問題を具体的に整理します。また、立ち退きにより移転の必要が生じることもあります。

単に「今のオフィスが合わなくなった」という状態から、何を解決すれば次のオフィス選びが成功するのかを明確にしていきます。

現在の人数だけでなく、今後の増員・減員の可能性や働き方についても確認します。

出社する人数はどの程度なのか、固定席が必要なのか、会議や来客はどのくらいあるのか。

こうした実際の使い方を整理すると、現在より広い面積が必要とは限りません。

反対に、現在と同じ人数であっても、会議室や共用スペースなどを考えると、面積を増やしたほうが業務効率を改善できる場合もあります。

社員一人当たりの標準的な必要面積は1.5坪～2坪　(5㎡～7㎡)です。この標準面積は応接室、会議室、ユーティリティなどを含む必要な総面積です。増員・減員などの可能性を検討し必要面積を決めて行きます。

「何坪にするか」ではなく、「どのように使うのか」から必要面積を考えます。

オフィス移転では、新しい物件だけを見て決めることはできません。

現在の賃貸借契約について、契約期間、解約予告期間、原状回復などの条件を確認し、新しいオフィスへの入居時期との時間差を整理します。

新旧オフィスの賃料が重なる期間や、内装・移転などに必要となる期間も含めて考えることで、無理のない移転スケジュールを組み立てます。オフィス移転簡易ガイド

ここまで整理した内容をもとに、複数の方向から選択肢を検討します。

より広いオフィスへ移転する「拡張」、面積を見直して固定費を抑える「縮小」、現在と同程度の規模を維持しながら立地や設備などを改善する「条件変更」。

新たなニーズが会議室の不足というケースでは、建物内にレンタル会議室やコワーキングスペースがあれば契約面積を拡張しなくても利便性を向上させられる案も出てきました。

最初から一つの方向に決めるのではなく、札幌のオフィス市場にある実際の物件や賃料水準と照らし合わせながら、それぞれのメリットと負担を比較します。

整理した条件をもとに候補物件をご提案し、面積、立地、賃料、設備、移転に伴うコストなどを比較しました。

さらに実際の物件を内覧することで、図面だけでは分からない広さや使い勝手、周辺環境なども確認します。最終決定の前には必ず現地を視察し内覧することで、いだいていたイメージと違わないか確かめます。

その結果、当初は決まっていなかった必要面積、立地の優先順位、コスト配分、移転時期が具体化。

現在のオフィスで感じていた課題を解消できる物件を選定し、契約・移転へと進むことができました。

最初に確認するのは、倉庫に保管する物です。

商品の在庫なのか、資材や工具なのか。保管量は一定なのか、季節などによって増減するのか。重量物や大型の物があるのか。

同じ「倉庫」であっても、保管する物や量によって必要となる面積や設備、建物の条件は大きく変わります。

まず保管の実態を確認し、必要な倉庫機能を整理します。

次に、物がどのように出入りするのかを確認します。

搬出入の頻度や時間帯、使用する車両の種類や台数、荷物の積み降ろし方法などを整理します。

トラックなどの車両を使用する場合には、道路から敷地への入りやすさ、駐車・荷捌きスペースなども重要な条件になります。

物件そのものだけでなく、「車が入り、荷物を降ろし、再び出ていけるか」まで含めて立地を考えます。

倉庫機能と同時に、事務所側の使い方も確認します。

勤務する人数、来客の有無、会議や打ち合わせの頻度、社員の通勤方法などを整理します。

倉庫では車両アクセスが重要でも、事務所では公共交通機関からのアクセスが重要になる場合があります。

このように、倉庫と事務所では「良い立地」の条件が必ずしも一致しません。

ここまで整理した条件をもとに、事務所と倉庫を一つの物件にまとめる場合と、それぞれ別の物件にする場合を比較します。

一体型であれば、人や物の移動が少なく、業務を一か所に集約できるメリットがあります。

一方、分離型であれば、事務所は社員や来客に便利な場所、倉庫は搬出入や車両利用に適した場所というように、それぞれの用途に適した立地を選ぶことができます。

賃料や必要面積だけでなく、日常的な移動や業務効率も含めて比較し、どちらが事業に適しているかを検討します。

整理した条件をもとに候補物件をご提案し、建物、敷地、周辺道路、交通アクセスなどを比較しました。

現地では、事務所部分の使いやすさだけでなく、実際の搬出入口や駐車スペース、車両の動線なども確認します。

その結果、当初は決まっていなかった用途の分け方、必要面積、車両条件、立地条件が具体化。

事業の実際の動きに合った拠点を選定し、契約・開設へと進むことができました。

最初に、現在設定している賃料や共益費、契約条件、空室期間、駐車場の空き状況などを確認します。

同時に、これまでどの程度問い合わせがあったのか、内覧まで進んだケースはどのくらいあったのか、その後なぜ成約に至らなかったのかを整理します。

「問い合わせそのものが少ない」のか、「問い合わせはあるが内覧につながらない」のか、「内覧されても決まらない」のか。

同じ空室でも、どこで検討が止まっているのかによって、見直すべきポイントは変わります。

次に、立地、面積、建物設備、築年数、駐車場、交通アクセスなど、物件が持つ条件を改めて整理します。

貸主側から見ると当たり前になっている特徴でも、テナント側から見るとメリットになるもの、反対に検討の障害になっているものがあります。

現在の札幌のオフィス市場や周辺の募集物件と比較しながら、その物件がどのように見られているのかを確認します。

すべての企業を対象に募集することが、必ずしも効果的とは限りません。

立地、面積、設備、建物の特徴などから、一般的な事務所に向いているのか、来客の多い業種に適しているのか、あるいは別の用途にも可能性があるのかを検討します。

想定するテナントが変われば、必要な設備や募集時の訴求ポイントも変わります。

「空室を募集する」から、「この物件を必要とするテナントを考える」へ。

募集の対象そのものを見直します。

ここまでの確認をもとに、現在の募集条件を継続する場合と、条件を変更する場合を比較します。

賃料や契約条件を調整する方法もあれば、募集する用途を広げる方法もあります。

また、内装や設備がテナント検討の障害になっている場合には、必要な範囲で改修することも選択肢になります。

ただし、空室だからといって、すぐに賃料を下げたり、大きな改修投資を行ったりすることが最適とは限りません。

何が募集上の障害になっているのかを確認したうえで、必要な変更だけを検討します。

検討の結果、物件の特徴と現在の市場環境を踏まえて、募集対象、条件、物件の見せ方を整理しました。

必要な部分について条件を見直し、想定するテナントに物件の特徴が伝わる形で募集を再構成します。

募集・広告方法も再考査します。WEB掲載が有効な場合は、札幌ヴェルディのホームページでも物件情報として掲載します。この掲載には費用はかかりません。

その結果、新たな問い合わせ・内覧につながり、条件を調整しながら入居テナントの決定へと進むことができました。

最初に、土地の所在地、面積、形状、接道状況など、基本的な条件を確認します。

さらに用途地域などの法的な条件や周辺環境、交通アクセス、現在の利用状況なども整理します。

同じ面積の土地であっても、立地や形状、周辺環境によって考えられる用途は異なります。

まずは、その土地が持っている可能性と制約の両方を把握します。

次に確認するのは、土地そのものではなく、オーナー様の考えです。

早い時期に現金化したいのか、長期的な収益を得たいのか、一定の投資を行って資産として活用したいのか。

あるいは、現在すぐに活用する必要はなく、将来のために保有を続けたいという考え方もあります。

新たな検討に進むまでは、一時的に月極や時間貸しの駐車場にしておくということも方策の一つです。

土地に何ができるかだけではなく、その土地を今後どのような資産として持ちたいのかを整理します。

土地の条件とオーナー様の希望が整理できたところで、複数の選択肢を比較します。

売却する場合には、どのような買い手や用途が考えられるのか。

土地として貸す場合には、どのような利用需要が考えられるのか。

建築する場合には、どのような用途　(オフィスビル・店舗・倉庫・工場・複合施設・マンション・アパート)　が候補となり、どの程度の投資が必要になり、どの程度の収益が見込めるのか。

札幌ヴェルディでは投資計画を具体的に試算しながら検討を進めていただくことができます。

そして、現在は動かず保有を続けることにも合理性があるのか。

一つの方法を前提にするのではなく、それぞれの選択肢が成立するために必要な条件を並べて比較します。

土地活用は、所有者側の希望だけでは決まりません。

その場所で土地を買いたい企業がいるのか、借りたい事業者がいるのか、建物を建てた場合に利用するテナントが見込めるのか。

周辺の不動産市場や企業の需要と照らし合わせながら、実現可能性を検討します。

不動産として可能かどうかだけではなく、事業として成立する可能性まで考えて選択肢を絞ります。

それぞれの選択肢について、必要となる期間、投資、期待できる収益、将来の自由度などを比較しました。

その結果、当初は漠然としていた土地の利用方針について、オーナー様自身が判断するための条件が明確になりました。

複数の可能性を比較したうえで、その土地とオーナー様の考えに合った方針を選択し、具体的な売却・賃貸・活用計画へと進めることができました。

最初に確認するのは、建物の現況です。

建物の規模や構造、築年数、現在の用途、利用状況、空室状況、賃貸条件など、基本的な情報を整理します。

さらに、電気、空調、給排水、エレベーター、駐車場など、建物を利用するうえで重要となる設備についても確認します。

まずは、現在の建物がどのような状態にあり、何をそのまま利用できるのかを把握します。

次に、オーナー様が今後この不動産をどのように考えているのかを確認します。

賃貸収益を得ながら長期保有したいのか、必要な改修を行って建物の価値を維持したいのか。

新たな用途へ転換して活用したいのか、あるいは一定の時期に売却して資産を整理したいのか。

建物だけを見るのではなく、所有者にとって、この不動産を今後どのような資産として持つのかを整理します。

既存建物を活用するうえで、まず考えられるのは現在の用途を継続する方法です。

そのまま利用できるのか、設備更新や部分的な改修が必要なのか。

また、賃貸する場合には、現在の建物条件でどのような利用者・テナントが想定できるのかを検討します。

大きな投資を行う前に、今ある建物を活かしてどこまで利用できるのかを確認します。

現在の用途では活用が難しい場合でも、別の用途へ転換することで可能性が広がる場合があります。ただし、建物は用途を自由に変更できるとは限りません。

建物の構造や設備、法令上の条件などによって、用途変更や改修について専門的な確認が必要になることがあります。

そこで、必要に応じて建築・設備などの専門的な確認を行い、改修費用や利用可能性を踏まえながら、「できるかどうか」だけではなく、「そこまでして活用する意味があるか」を検討します。

建物を継続して保有する場合には、今後必要となる改修や維持管理、想定できる賃料収入などを考えます。

・改修投資が必要であれば、長期の投資計画、収益計画を具体的に試算して検討します。

・賃貸の場合は、そのエリアの相場表を作成し募集条件を検討します。

・売却の場合は、札幌の全体市況も考慮しつつ、相場の金額を算定します。

土地・建物を一棟として売却する場合には、現在の建物を利用したい買い手だけでなく、取得後の改修や別用途での活用を考える買い手など、異なる可能性も考えられます。

さらに、解体して更地にすることで売却しやすくなることもあります。そうした場合には、テナントの移転先などのお手伝いができることも仲介企業としての札幌ヴェルディの強みです。

「建物をどう使うか」という視点と、「不動産全体をどう保有するか」という視点の両方から比較します。

建物の現況、設備、利用条件、必要となる改修、法的・技術的な確認事項、そしてオーナー様の希望を整理しました。

そのうえで、現状のまま活用する場合、改修・用途変更する場合、賃貸する場合、一棟として売却する場合を比較。

それぞれに必要となる投資や期間、成立条件を確認することで、当初は決まっていなかった建物の活用方針を具体化することができました。

まず、エリア、賃料、面積など、すでに決まっている基本条件を確認します。

そのうえで、「物件を実際に使用するために必要な条件」をお聞きします。

必要な電気容量や通信環境、空調、ビルへの入退室可能時間、セキュリティ、駐車場など、業務によって必要となる条件はさまざまです。

こうした条件の中には、一般的な物件検索サイトでは検索項目そのものが用意されていないものもあります。札幌ヴェルディでは、物件の詳細情報をデータベースに保有しています。

すべての希望条件を満たす物件が、必ず見つかるとは限りません。

そこで、それぞれの条件について優先順位を整理します。

業務上どうしても必要な条件なのか。

別の設備や方法で代替できるのか。

条件次第では妥協できるのか。

「絶対に必要な条件」と「できれば満たしたい条件」を分けることで、物件選びの基準を明確にします。

条件が整理できたら、それぞれの候補物件について個別に確認します。

検索情報や募集図面だけでは分からないことについて、建物側への確認が必要になる場合もあります。

一見すると条件から外れている物件でも、確認してみると希望する使い方ができることがあります。

反対に、検索上は条件を満たしていても、実際の利用方法では難しいこともあります。

検索結果だけで候補を残したり外したりせず、実際の利用条件まで確認して比較します。

候補物件を確認する過程で、「この条件は代替できる」「こちらの条件は譲れない」といったことも見えてきます。

必要に応じて検索条件そのものを見直し、候補物件を再整理します。

こうすることで、単純に条件項目の多い・少ないで比較するのではなく、自社の業務にとって何が重要なのかを基準に物件を比較できるようになります。

整理した候補について現地視察と内覧を通してイメージどおりか詳細に確認を行い、設備、契約条件などを最終確認します。

その結果、検索条件だけでは判断できなかった違いが明確になり、自社の使い方に適した物件を選定することができました。

最初に確認するのは、以前のご相談・契約時から現在までに、どのような変化があったのかということです。

従業員が増えたのか、減ったのか。事業内容が変わったのか。出社する人数や働き方、クライアントの状況などに変化があったのか。

以前は十分だった面積が手狭になっている場合もあれば、反対に使われなくなったスペースが増えている場合もあります。

また、事業の拡大や再編によって、新たな拠点や別の用途の物件が必要になっていることもあります。

以前の条件をそのまま当てはめるのではなく、現在の事業に必要な条件を改めて確認します。

次に、今回あらためてご相談いただいた理由を確認します。

現在の契約更新が近づいているのか、賃料や維持費を見直したいのか、事業内容の変化によって建物や設備が合わなくなっているのか。

あるいは、特に差し迫った問題はなくても、今後の事業計画を考えるうえで、現在のオフィスをこのまま使い続けてよいのか確認したいという場合もあります。

この段階では、必ずしも移転や新たな契約を前提とする必要はありません。

「何かを変えたい」というご相談だけでなく、「変える必要があるのか確かめたい」というご相談も出発点になります。

以前の契約から時間が経過していれば、建物や契約を取り巻く状況も変わっている可能性があります。

現在の賃貸借契約の内容、契約期間、更新・解約に関する条件、所有者や管理会社の確認、建物の管理状況などを確認します。

また、周辺エリアの賃料水準や募集物件の状況も、以前とは異なっている場合があります。

札幌ヴェルディでは、札幌市内の事業用不動産市況やエリアごとの動向を踏まえながら、現在のオフィスを継続利用する場合と、新たな物件を検討する場合の違いを整理します。

ここまで確認した内容をもとに、今後の選択肢を検討します。

現在のオフィスを継続して使用する方法もあれば、より広い物件への再移転、面積を縮小して移転しコストを見直す方法もあります。

事業の再編によっては、拠点の統合や撤退、新たな用途の物件を確保することが必要になる場合もあります。

以前の移転時には適切だった判断も、現在の事業環境では必ずしも同じ結論になるとは限りません。

過去の選択を前提とするのではなく、現在の状況に合った選択肢を改めて比較します。

札幌ヴェルディでは、これまで取り扱ってきた物件情報だけでなく、契約内容や営業履歴など、お客様との取引に関する情報をデータベースとして蓄積しています。

そのため、以前にご契約いただいた企業であれば、当時どのような物件を、どのような条件で検討し、最終的にどのような契約に至ったのかを履歴から確認することができます。

今回のご相談でも、まず以前の契約時の状況を振り返り、